| 曲靖房地产信息网 2010-02-04 08:56:42 作者：李涵整理 来源：东方证券 文字：【大】【中】【小】 |
按揭利率折扣降低将是趋势性事件最近媒体报道，中行已经取消了按揭贷款的7折优惠。据我们了解，虽然目前大多数银行仍在执行按揭7折优惠利率，但：(1)有些银行已经没有信贷额度来支持按揭贷款的投放；(2)有些银行认为按揭收益率太低，考核上不鼓励分支机构投放7折按揭，也不将其作为今年的主攻方向，年初以来按揭贷款余额几乎没有增长；(3)从去年年底开始，有些银行的增量按揭贷款中，执行7折利率的客户占比已经呈现下降趋势；(4)大多数银行都认为，未来按揭贷款7折政策的收紧是大概率事件。
按揭利率折扣的降低反映了银行议价能力的上升我们认为，按揭利率折扣的降低，背景是一月份以来信贷市场均衡利率水平的系统性上移。一月份贷款需求出乎意料的强劲；而在监管层对银行信贷投放实施了严格控制的情况下，银行的议价能力必然上升。在对公贷款上浮比例上升的反衬之下，按揭贷款目前4.16%的收益率就显得更低了，自然造成银行信贷资源配给上的重对公、轻对私，从而强化了银行在按揭贷款上的议价地位。
折扣上浮利好招行、兴业、中行、建行、深发展按揭贷款利率一旦上行，将对按揭贷款占比较高的银行构成明显利好。
市场通常将个贷占比作为按揭贷款占比高低的判断依据，不过由于某些银行个人经营性贷款占比较大构成一定扰动，个贷占比和按揭贷款占比通常有较大差异。但幸运的是，按揭贷款占比排序和个贷排序差异不大—除了宁波。从按揭贷款占比来看，排序分别是招行、兴业、中行、建行和深发展。
按揭折扣下降利好需要时间来缓慢释放估算存量贷款按揭利率若从7折上调至85折，约能提升上市银行净息差平均达5.3BP。其中，净息差提升空间最大的招行为7.5BP，最少的华夏为1.97BP。
不过，以上对净息差的利好需要较长时间来实现。我们认为，从建设和谐社会角度来说，人行主动降低存量按揭利率折扣的阻力将非常大，可能性偏小，存量按揭贷款“利率折扣的重定价”将主要依靠按揭贷款到期或提前偿还来实现。目前银行按揭贷款的平均存续期在4-5年左右。
这意味着即使按揭贷款规模零增长，4-5年之后也会有一半的按揭贷款执行新利率折扣。若按照20%的按揭贷款增长率来计算，则3年之后执行7折利率的贷款占比就将降低到39%。
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