| 曲靖房地产信息网 2010-07-14 08:16:16 作者：李涵整理 来源：南方日报 文字：【大】【中】【小】 |
2006年9月30日，张先生所在的某小区业委会与被告物业公司签订《物业管理服务合同》，约定被告维持公共秩序，做好小区治安、消防工作，建平安小区等，其中包括应在大门建值班岗，实行封闭式管理的约定。
2008年4月11日，张先生报警称家中被盗。同年4月12日，业委会发给被告物业公司《协调函》。业委会证明证实，发现物业保安室当天确实未做外来车辆与人员进出的记录。据此，张先生提起诉讼，要求物业公司对其家中被盗损失承担赔偿责任。
法院认为，本案发生损失的直接原因虽然是因为犯罪分子入室盗窃，但是由于被告文之景物业公司未按照合同约定，履行提供封闭式管理服务，对外来车辆或人员进行登记等安保义务，未能认真防范犯罪分子入室作案，导致张先生财产受到损害，故被告应在其过错范围内承担相应赔偿责任。
法官说法 ：“安保”是一种防范性责任。办案法官认为，关于物业公司承担的安保职责，是一项根据物业服务合同提供防范性安全服务的工作。实践中，物业小区与物业公司订立了物业服务合同中均会约定物业公司的安保服务条款，除经双方特别约定，“安保”应理解为为物业使用创造方便安全的条件，以及维护小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。
物业管理企业未尽物业服务合同约定应当承担的安全保障责任，比如对与地面齐平的景观池，未采取警示标志或安全隔离装置，导致业主不慎摔入池中受伤；电梯出现故障未及时维修，造成业主使用时发生危险，造成业主财产或人身安全损害；或者约定物业管理企业提供二十四小时监控、安全护卫的服务，而物业管理企业疏于完成约定的安保义务，对业主利益的损害的，就应承担合同违约责任。
专家支招：物业或需承担补充赔偿责任。课题组认为，对于第三人侵害物业业主的责任，物业服务公司是否应当承担共同赔偿责任问题，应视具体情况。在司法实践中，一般是认为物业管理企业负有防范、制止业主免受第三人侵犯的责任，若违反了应当积极作为的安保义务，使本来可以避免或者减少的损害得以发生或者扩大，直接侵权人又没能力承担赔偿责任的，则物业公司应承担相应的补充赔偿责任。当然，物业公司承担的这种补充赔偿责任，以收取小区物业费中安保费用年度总额的一定限额作为上限。
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