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| 曲靖房地产信息网 2010-07-16 02:02:25 作者：李涵 来源：南方网 文字：【大】【中】【小】 |
保障房来了，在新政酷热的市场环境下，政府正像派太阳伞一样把保障性住房分发给房企。出于信贷支持、快速周转资金、土地优惠、税收优惠等种种相同或不同的目的，万科、绿地等房企像接过雷锋的枪一样接过低利润的保障房建设。
出于政府土地财政和房企利润的合谋，限价房成为目前大多数房企参与保障性住房建设的主体，更呈燎原之势。
不过，有业内人士认为，酷暑总会过去，秋天总会来临。房企的主业是商品房开发，参与保障性住房只是权宜之计，一旦秋高气爽的日子到来，房企就会收起保障房的伞，攀登利润更高的商品房开发山峰。
现状房企加速进军保障房
万科总裁郁亮在接受媒体采访时曾表示，他们非常看好保障性住房建设与住房产业化的结合，将积极介入。
7月的广州酷暑难当，开发商邱先生快步走向空调口。“外面真热啊”，邱先生刚从机场回到办公室，4个小时之前他还在外地跟一政府官员洽谈拿地的事宜。当地政府想让他们帮忙开发保障房，作为招商进入当地房地产市场的一个条件。
邱先生打开电脑，开始接收秘书整理出来的保障房资料。三条新政后关于房企开发保障房的新闻引起了他的注意。7月7日，绿地集团与上海市嘉定区政府签署合作协议，绿地将投资30亿元在嘉定区建嘉定城北站大型居住社区项目，计划于今年9月底开工，2012年全面竣工并交付使用；6月份万科传出消息，万科今年将参与南京的保障房建设，负责南京江宁区上坊北侧地块，预计建设规模将达400万平方米；近日，中国建筑国际副主席兼行政总裁周勇也透露，目前中国建筑国际正与天津、重庆及成都等地方政府洽谈项目，今年将投入超过26亿元用于保障房项目建设。
“都是大手笔啊”，邱先生感叹了一下，继续浏览地产大佬们对保障房的态度。绿地集团董事长张玉良曾公开表示，根据绿地集团年初制定的发展策略，将进一步加大保障房业务在绿地集团业务中的比例。“我们非常看好保障性住房建设与住房产业化的结合，将积极介入”，万科总裁郁亮在接受媒体采访时曾透露，今年的目标是以产业化方式建设100万平方米的保障性住房。
邱先生顺着文档把时间不断推前，龙湖、中海、保利、碧桂园等房企都或多或少参与了保障房的建设。但新政以来，房企进军保障房住房建设的步伐明显加快。
原因新政所迫，不得已而为之？
如果保障房成本控制得好，以开发商自有资金来算回报率的话，保障房利润可以达到30%-50%.
“新政下，纠结于商品房和保障房的开发商很多”，房地产营销策划专家谢逸枫认为，目前房企加速进军保障房是新政所迫，不得已而为之。开发商是逐利的，哪儿利润高就往哪里去，保障房利润一般只有3%-4%，而商品房利润远远高于保障房，一般都在30%以上，有的甚至超过100%，因此在平常年景，开发商肯定不屑于参与保障房建设。但在目前商品房市场遭遇新政的正面袭击的情况下，滞销已经成为现实，而且调控时间预期长达一年及以上，这时候保障房的优点就会被放大，如建安成本较低，宣传和销售费用不高；需求稳定，资金周转速度快等，开发商可通过资金快速周转来提高投资收益，弥补利润率的降低。另外，政府也在不断加大对经济适用房、限价房等保障房的投入力度，房企开发保障房可以很容易就获得银行的贷款，资金投入少，可以以20%甚至更低的自有资金投入来撬动银行贷款，从而降低开发风险。如果保障房成本控制得好，以开发商自有资金来算回报率的话，保障房利润可以达到30%-50%.
邱先生也看到了一条房企参与保障房建设获银行授信的新闻。6月17日，农行北京分行与北京万科签署合作协议，农行北京分行将向北京万科提供80亿元的按揭额度，全力支持万科在北京的房地产项目的发展。背后隐藏的原因是：2010年北京万科的竣工面积里将有1/3是保障性住房。
但北大公共经济研究中心研究员韩世同觉得，这些远不是房企进军保障房的全部原因，其中肯定隐藏着一些难以“为外人道”的目的。他认为，保障房是政府的业绩工程，房企参与保障房建设是向政府示好，以求获得诸如拿地和项目开发及税费等融资方面具有优先照顾和优惠政策，甚至是为了避土地增值税清算。因为土地增值税是使用四级超率累进税率计税方法，利润不超过20%可以免征，如果土地增值税是合并清算的话，保障房的低利润可以摊薄商品房开发项目利润，从而达到少交甚至不交的目的。
参与方式
建设限价房为主，土地财政与房企利润的合谋？
限价房既能让开发商和银行承担大部分资金投入，也能收回部分土地出让金用于经适房、廉租房等保障房建设，对地方政府来说是一举两得。
广州维森置业有限公司董事长张维伦分析，开发商的开发选择路径首选是商品房，其次是限价房，再次才是其他保障住房，这是利润率决定的。
邱先生对房企参与建设的保障性住房分析了一番发现，目前大部分房企参与的保障房主要是限价房。日前发布的保障性住房专题研究证明了邱先生的分析，从各大城市保障性住房的规划来看，北京和上海的限价商品房的建设规模已超过或等于经济适用房与廉租房之和，政府对限价商品房的偏爱已开始显现。
土地财政或将促使限价房成为保障性住房的主要组成部分，这是中国房地产动态政策设计研究组的结论。他们分析，自1994年以来，地方政府财政赤字不断扩大，2008年地方政府财政赤字增幅39.5%，同比上一年扩大了17.7%，较1997年增长了近10倍，占中央与地方财政总赤字的94%.而土地出让执行招拍挂制度以来，土地出让金在同期地方政府财政收入中的比重大幅提升，2009年全国土地出让合同价款总额达到15910.2亿元，在一线重点城市地方政府财政收入中的比重普遍达到2/5以上，土地出让金收入已成为弥补赤字的主要来源，对地方政府平衡财政收支具有十分重要作用。除巨额财政赤字外，地方政府还面临需要偿还融资贷款本息的巨大压力，2009年地方政府融资平台贷款余额约为7.2万亿元，2011年底达约10万亿元。而地方政府的土地出让收入和未来土地增值是日后还债的主要来源之一。在此背景下，因为限价商品房具有一定的住房保障功能，同时可兼顾地方政府的土地出让收益，限价房可能成为未来保障性住房的供应主流，在一定程度上挤压现有的经济适用房的份额。
邱先生明白过来了，他隐约感觉到当地政府让他们参与保障性住房，特别是限价房建设的迫切。今年住房保障工作目标是建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户，据业内推断必须投资约3500亿元。也就是说这些资金缺口大部分要地方政府承担，限价房既能让开发商和银行承担大部分资金投入，也能收回部分土地出让金用于经济适用房、廉租房等保障住房建设，对地方政府来说是一举两得。
“从开发商的开发选择路径来说，也更愿意参与限价房建设”，广州维森置业有限公司董事长张维伦分析，开发商的开发选择路径首选是商品房，其次是限价房，再次才是其他保障住房，这是利润率决定的。限价房是处于商品房和其他保障住房的中间产品，比商品房利润低但控制得好的话，产品利润率也能达到10%-15%，像万科这种低利润、资金快速周转的规模化大型房企会比较适合，因为万科近几年年报体现的利润率也在12%-14%左右。而其他保障性住房不仅利润更低，自由度更低，而且也更难开发，开发商是不会主动进入的。
业内说法
1 保障房不会成为开发商的利润点和方向
恒大地产董事局副主席、总裁夏海钧
保障房的建设和相关保障政策是很好的，可以保障中低收入老百姓的住房需求，但是保障房建设和发展主要依靠政府的财力。作为以商品房发展为主的企业，未来还是以商品房作为主要的发展方向，保障房不会成为房企的利润点和方向。
相信同时也希望保障房和经济适用房的利润不要太高，这样就保证了中低老百姓的需求。而如果利润非常低的话，无法保障恒大地产的需求，恒大地产也不会介入，未来是否会介入要看市场的情况。但如果政府要求发展商协助国家建设廉租房和经济适用房的话，恒大非常愿意承担起社会责任，帮助政府在廉租房、经济适用房等保障房方面加大建设力度。
2 进军保障房是房企度过政策期的权宜之计
广州维森置业有限公司董事长张维伦
房企进入保障性住房只是权宜之计，是为了安全度过政策期。开发商都是趋利避害的，在政策调控期，商品房滞销会让开发商存在资金压力，因此进入限价房这样的保障性住房不仅能让资金快速滚动从而实现投资收益的提高，也能更容易获得信贷支持，度过难关。但一旦商品房市场转好，开发商第一选择肯定是商品房建设，还会诱发了诸如广州限价房用地“变性”商品住宅用地和佛山限价房当商品房卖等“反骨”事件，无他，利润使然。
从政府的角度来看，政府其实也希望两手抓，通过对商品房市场的放宽来获得更大的土地、税收等财政收入，从而对经济适用房、廉租房等保障性住房进行反哺，这样一可增加财政收入，二可平民怨，三也能让商品房市场更健康，一举三得。这也可以从2010年住房建设用地计划中看出，中小套型商品房用地80431公顷，占比44%；大中高档房用地43259公顷，占比23%，也就是说商品房用地依然占比67%，未来几年商品房市场依然是开发商的主战场。
3 经适房、廉租房等保障性住房可引进代建制
房地产营销策划专家谢逸枫
经济适用房和公租房、廉租房可以引进开发商进行“联合”开发，或者说由开发商“代建”开发。“代建制”模式即资金和土地等均由政府投入，开发商只输出技术与管理，以此来获取利润和管理费用。由于保障性住房价格比较低廉，广受市场欢迎，销售前景较为乐观，更为重要的是保障房销售往往采取定向安置、政府回购等方式，有效锁定了市场销售风险。因此，代建制意味着开发商几乎毫无风险，虽然利润不高，但却是稳定的一笔生意。
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