 |
| 曲靖房地产信息网 2010-07-16 02:58:14 作者：李涵整理 来源：www。souhu。com 文字：【大】【中】【小】 |
关于房价下跌的16个理由是我的第一篇作品，后改为40个理由。以下是有个人对我进行漫骂后我的回击：
一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。上海房子的价值到底是多少不好判断，但是看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家土地价值及在美国纽约证券交易所上市的所有公司的净资产值。
在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000元/平方米以上，因为土地的价格并不代表价值。
驳：这是谬论！谁说土地价格不代表价值？难道水泥砖头代表价值？东京的土地价格怎么不的代表土地价值，一个云南的面积容纳一亿多人口，怎么和有中国这么大却只有2亿多人口的美国比啊？上海的价值到底有多大，就看上海的经济地位如何？假如和东京一样的地位，房价就完全应该和东京媲美，东京多少钱，请你好好查查就知道了。
“上海的价值到底有多大，就看上海的经济地位如何？假如和东京一样的地位，房价就完全应该和东京媲美”，东京在上世纪六七十年代就办过奥运会，是世界知名城市，是第二大经济体的首都，是亚洲的金融中心，这一个“假如”，让人感觉这个是一千年来嘴巴最大的人吹的可载入世界记录的牛。上海了不起吗？上海不是首都，不是亚洲的金融中心，上海的金融业占GDP的比例一年一年在下降中国人就喜欢这样自我陶醉，上海根本不是国际大都市，离这个称号还差得很远，世界上没多少人知道有上海这个城市。上海房价与东京根本不可同日而语。
二、 前几年，因为住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入产权房，再高价卖出，产生一个财富效应，这样购买能力增加，又有改善住房条件的需求，而这部分购买力最近几年正在集中释放之中，但这种低价买入公房，高价卖出的好事已经不存在了，所以这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失。
驳：无稽之谈。现在支撑楼市早就不是这批人了。你视野太窄，还是低估了中国实力阶层的数量和能量。要知道国外早就不认为中国是发展中国家了，只是中国自己老拿贫困地区和广大农民兄弟说事，那是为了政治需要。中国人穷吗？其实不穷，当然这并不代表你也不穷，因为世界上永远有大量的穷人，但只要中国有一个亿的中产阶级，就足以把世界的眼光投入到东方。
这部分购买力的释放并推高房价是事实，消失也是事实。中国房产商在政府支持之下的致富速度让美国摩根，洛克菲勒都望尘莫及，但中国绝大数人肯定穷，我估计你也是个穷人，不过不要自卑，我不会看不起你。最关键你要看得起自己。“要知道国外早就不认为中国是发展中国家了”，你大概也是要宣传中国威胁论吧？温州商人为什么在意大利被打，赵燕为什么被美国警察打，就是因为中国穷，中国是发展中国家。“但只要中国有一个亿的中产阶级”，又是“只要”，又张开了那一千年来人类最大的嘴。
三、 那个中国老太太辛苦了一辈子，终于积累了足够的钱买了一套房子，却没来得及享受就去世，而美国老太太早早住进好房子，在去世前还清所有贷款的故事广为流传，现在贷款买房是比较普遍的现象，房贷成为银行的优质资产。可是最近几年中国银行房贷总额大幅上涨的几年，正是中国连续降息，还贷压力不断下降的几年。现在的利率是改革开放以来最低的，一年期存款利率只有2.25%，而贷款利率不过5%多一点，但是20多年来中中国平均一年期存款利率是4%左右，按现在的利差来算，平均贷款利率为7%左右，而美国几十年来平均的住房贷款利率为8-9%，如果贷款利率上涨到7%，还会有那么多人热衷于贷款买房吗？恐怕以前大量贷款买房的人倒是因为还贷压力太大而陷入财务泥潭。而且在世界各国，不同时期，总会是银行存款利率高于通货膨胀率，而现在的中国却相反，这本来就是反常的，利率迟早涨到物价涨幅之上，而且中国现在已经开始十年来的首次加息了。这样，未来几年不大可能再有持续的新的借助银行贷款的金融杠杆的住房购买力。
驳：别忘了，制定利率的是人。合理的利率一定是绝大多数人都承受的了的。如果都承受不了，这个利率就保不住了。香港金融危机后利率曾经降到零，利率是根据市场变化的，是工具。如果影响房地产这个国家支柱行业的发展，你放心，利率很快就先于房价跌了。
“合理的利率一定是绝大多数人都承受的了的”，利率不是能不能承受的问题，因为普遍人只能被动接受，正是怕房产商承受不了高贷款利率，人行才不能马上快速提高存款利率，让全国人民的存款负利率为房产商的高利润做嫁。“如果影响房地产这个国家支柱行业的发展，你放心，利率很快就先于房价跌了”，好象中国只有房地产这一个产业，全国的财政、税收政策都要为它而制定。好象人民银行、国务院只是建设部的一个下属部门。 巧的是，昨天央行宣布房贷利率上调。这只是个开始。
李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚说：房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。
驳：老李说的实话，所以没有人希望房价下跌！你用这话来这证明房价要跌，有新意。其实这话只有一个效果：“不能让房价跌！”
更是胡扯，香港房价下来的时候，有谁希望下跌。当房价开始下跌时，炒房客会比兔子跑得还要快，另有一些会跳楼。不过恐怕还是跑不过你。
四、 中国极有可能以后会推行物业税。 什么意思呢？就是国家把地皮免费给开发商，这样房子的价格就不包括土地，价格会大跌（现在房价中土地成本大约为40%）。当然地不是免费的，由购房者在30到50年的时间内平均交纳。你想这样的政策一出，谁会去买那些包括地皮成本的房子呢？已经交了土地成本的房价还会这么高吗？而且二手房也不好卖出，因为大家都愿意买低价的不包括地皮成本的房子。 这个政策我看一定会实行，美国等一些发达国家就是这样的。
驳：笑话！这算什么理由，再改什么名目，业主这钱一分也不会少掏。这与你少交些首付，多贷点钱又没什么区别。难道这也叫房价跌了？
据说美国总统布什的智商只有85，估计你是58吧，居然看不出物业税对业主的影响。
五、 根据中国的法律，业主不拥有住房土地的所有权，只有使用权，最多只有70年的使用权，也就是说，在70年后，土地所有权就结束了，至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家根据客观情况收回使用权，不得而知。可是70年总会过去，这一天总会到来。因为有关法律颁布不久，所以最早的商品房也离土地使用权期限尚远。可是人们会越来越认识到这个问题。但是现在市场上决定房价的往往是交通、地段、环境等，从不考虑土地使用权期限，当人们开始普遍考虑这个问题时，土地使用权期限少的房价必然下跌，特别是房龄长的二手房。
驳：杞人忧天！国家有关部门早就说过，关于产权的问题不到70年就会解决，国家不可能到70年的时候把房子给充公了！那样社会会大动荡，要改朝换代了！
一会儿又中国要是有一亿中产阶级，一会儿又说老百姓受不了。另外睁大你的眼睛，可能是因为嘴太大了，眼就太小，我说的是土地使用权，而不是房子，房子不是充公，土地有可能重新缴费。“国家有关部门早就说过，关于产权的问题不到70年就会解决”，是谁，在什么地方说的？其实台湾问题我看70年不到也可以解决吧，好象到时能解决的问题都不必考虑一样。
六、 不管是汇市，还是股市，或是期货市场，越是涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候。在1929年美国纽约股市大跌引发全世界经济危机之前，大涨特涨，交易火爆。楼市也是如此。 而且这里有一个惯性定律，价值越大的商品，要涨起来就越困难，但一旦涨起来，就能持续较长时间。比如股票，如果是大盘股，市值100个亿，那么一般不容易涨起来，因为要推动它，要较多的资金，而一旦开始上涨，就不容易停住，不象市场上青菜的价格，一天可能三变，或如同女孩子的心思一样不可测。同样房地产市场因为资金密集，一旦上涨，会持续很长时间，但是一旦开始下跌的话，也是不容易回头的，比如香港，1997到2002年，长达五年，跌去60%。日本经济今年出现了复苏的迹象，但是房价再挫5%。
驳：任何事物都会盛极而衰，但大都市的楼市还远远没到盛极的阶段。再说了，你没有地方住。等着盛极而衰也太变态了吧！你这是明显有酸葡萄的心理。
人类一思考，上帝就发笑，不过如果你闭嘴，没人知道你的无知。“但大都市的楼市还远远没到盛极的阶段”，说话要有依据，否则就等于那个。
七、 现在中国基本没有什么供不应求的，除非是一些垄断性的产品，因为现在社会资金充足，一旦某个行业利润率高，那么资金就会涌向这个行业，从而降低这个行业的利润率。马克思说，资本一旦有20%的利润，就会活跃起来，有50%的利润，就被到处使用-----比如火柴，如果能有200%的利润率，那么产量很快就会大涨，利润率很快下跌，甚至为负，这时会有很多投资者不得不退出市场，这样逐渐利润率会上涨，最终与社会平均利润率相当。但是房地产这个行业为什么能持续几年兴旺而不见衰退呢？因为生产周期长。一个地方的火柴厂可能一个月内增加十倍，但是一个地方的在建房地产项目如果在一个月内增加一倍都是不大可能的大跃进了，而且需要的资金多，同时不正当竞争、不公平竞争情况严重。所以一时间这个行业的利润率不能很快下降，于是房价高。但是世界上任何事物都有其兴衰周期，生产周期再长也不是无限的，总会有这一天。冥王星围太阳转一圈的时间长不长，长，200多年，200年够长了吧？200多年一过，不就转回来了吗？人不可能长生不老，房价也终会下跌。
驳：谁说没有供不应求的，水、电、油都是，凡是涨价的都是供不应求的。房子也是，因为土地是供不应求的！至于您那个200年的期许，也太浪漫了吧！如同“面包会有的，一切都会有的”一样，是一种意淫心态。估计你的年龄还不大，阅历太浅，才说出这种鬼话！
我说的是“基本”没有供不应求的，除非是垄断性的产品，而不是所有的产品，还是因为嘴大眼小，没看清楚。
“估计你的年龄还不大，阅历太浅，才说出这种鬼话”，对，比起你你这样的千年老狐，我是年龄太小，只说“鬼话”不说“狐话”。200年冥王星的周期，只是举一个例子，是一种表达手法，你枉活了千年，想不到还是半文盲。“土地是供不应求的”，中国人多，可是地也多，虽然可以产粮食的地太少，可是可用于盖房的地很多，而且原来的楼层低，现在上海普遍可建30层左右的楼，中国人品密度大大低于德国、法国、英国、日本、香港等地。
八、 按最近几年房地产发展速度，远远大于GDP的增长速度，这样下去到2020年以前，中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP，这可能吗？所以增长速度一定会下降。
驳：愚蠢之极！整个国家的GDP难道不包括房地产的GDP吗？既然包括难道会出现你说的：“中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP”吗？谁包含谁都不懂，简直是智商问题！
如果房产GDP占全国Gdp的10％，一年增长25％，而全国经济增8％，则20年后，一个从0.1增到86，一个从1增到4.66。就因为房产是整个经济的一部分，房产这两年的高增长才是不可能的，要下降。搞不懂是谁的智商问题。建议你以后出门时，在衣服的正前面贴一张纸条“我不是弱智”，然后在后背再写一张“那是不可能的”，不过用小字，这样起码你没有骗人。
九、 心理因素。毛泽东说：真理总掌握在少数人手里。现在到市场上问问买房人、卖房人，房产中介公司，或是政府部门，上海的房价会涨还是会跌，没有人心里有数的。就是大家心里没有一个主见，所以一般的老百姓有一种买涨不买跌的心理。一看到报纸上报道有排队买房的，就心里着急，就激动，一看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。这使我想起美国股神巴菲特经常讲的一个故事：一个石油商死后上了天堂，结果圣彼得说：实在抱歉，我知道您在世时行为正派，做了很多善事，但是天堂里已经饱和，实在住不下人了。这个石油商说，不要紧，我有办法，他对天堂的大门大喊一声：地狱里发现石油啦！马上从大门里跑出一大堆人，要赶到地狱去。圣彼得吃惊地看着这一切，说：现在你可以进天堂了。不料石油商说：“不，我想去地狱，说不定这个消息是真的呢”。
驳：你这话不着边际，好象是说房价是人说高的，是大家都受骗了。你这是低估了买房人的智慧，别忘了房价已经涨了好几年了，如果是个骗局，那么多人都被蒙了那么久吗，就你能冷眼看世界？别忘了，房子的价值基础是实实在在的土地！不可再生的土地，这个东西自古以来就是最珍贵的。你这总知道为什么“宁失千军，不让寸土”了吧，土地是生存的基础。
真理总掌握在少数人手里，这是毫无疑问的，列宁说：如果有什么对我们的事业有害的，就是总以为自己还知道些什么。买房赚钱的人，有几个知道会涨到什么地步的？许多人糊里糊涂就赚了钱，就象当年买原始股的人。“不可再生的土地，这个东西自古以来就是最珍贵的”，你是不是种了在宋代开始就一直在种地，所以感觉到这个道理？香港人的素质比大陆高，为什么在香港房价下跌五年，跌去60％后出现这么多负资产族？不管是股票，还是房地产，赚钱的总是少数，否则赚谁的钱？中国富豪榜上的房产商的钱难道都是从天上掉下来的？
十、 宣传作用。不用统计就可以认定，报纸、网络，说房价涨的远比说房价跌的多得多。为什么？广州某份售价为0.5元的报纸，每卖出一份，报社就能有1元的收入，公开的秘密就是因为有广告收入。一家报纸是不是会拿着房产商的广告费，再大量刊登客观公允的认为房价会下跌的文章？相反，刊登一些认为房价会上涨，鼓励人们买房的文章，房产商们却是支持刊登的。
驳：宣传也要有道理，大家买这样的报纸就是认可他们的观点。再说除了媒体的说辞外，人没有大脑吗？你还是嘀咕了买房人的智慧！
“宣传也要有道理”，狼吃小羊都能找出“道理”，“大家买这样的报纸就是认可他们的观点”，买张报纸只是看中其中的一部分，而不是完全认同。难道你吃鸡蛋都是全吞吗？连蛋壳上的鸡feng都吃下去吗？因为它在上面就有它的道理，是合理的。最后，是“低估”，而不是“嘀咕”，上面说你是准文盲，那是抬举你，可是你离文盲越来越近了。
十一、有人说，各地方政府不希望当地的房价下跌，所以房价不会跌。笑话，人家日本政府不比中国某一地方政府有钱吗？就是香港政府，也远比中国一些地方政府有钱？当日本与香港的房价持续下跌的时候，难道日本与香港政府希望房价下跌吗？也许有人会以为财政实力不如日本、香港政府的中国地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。更重要的是，商品的价格涨跌是由经济规律决定的，不以人们的主观意志为转移。
驳：那个政府都不希望房价跌，香港、日本都一样。我不明白的是，这算什么房价下跌的理由？简直文不对题？！莫非你认为房价是政府抬起来了？呵呵，愚蠢，你这次又高估了政府的本事了，房价是土地价值抬高的，谁也阻止不了的！
我只是说寄希望于政府托市是做梦。至于房价上升，政府是否起到了作用，地球人都知道。
十二、有人以为，土地是不可再生的资源，所以从长期来看，房价总是上涨的。这句话当然是对的。其实股市从长期来看，也是上涨的，1929年纽约的股市大跌，到现在涨了不知多少倍了，可是在1930年的时候谁会去买股票？现在中国有多少人踊跃地买股票？哪怕大家知道股市长期肯定看涨的。纽约曾被以价值24美元的廉价小玩艺买下来，如果将那24美元用于投资，以8％的年利率计算，到1995年这24美元就会变成28万亿美元。如果把24美元存起来，到时也可以把曼哈顿重新买下来。如果有人在1950年时花1995年时的价格买下纽约，虽然再过200年，肯定大赚，可是当时却是亏损的。
驳：你这话的意思是房价早晚会跌，这和********一定会实现一样的确是真理，但有意义吗？你根本不懂生 ，还喜欢做梦呢？！
不知这和是否懂生活有什么联系，不过说出这样的话并不奇怪，我虽然没有参观过精神病院，不过里面的情形我也知道一点。 另外做梦没什么不好，雷锋说：人吃饭是为了活着，活着绝不是为了吃饭。同样，人活着不光是因为能吃到饭，还是因为有梦想。
十三、关于收入与房价比。现在不少人，特别是能从房价上涨中获益的人喜欢对无知的人、犹豫的人说，现在香港的房价是多少，离这个价格大陆的还差得很远，所以以后要大涨。可是香港一个做清扫的女工，一个月可以挣9000港币，而且香港这样的地方收入稳定，失业率低。所以看看收入与房价比，在香港房价最高的时候，也不过是14：1。中国社会科学院刘建昌先生测算：以上海为例，一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11.07。很多东西具有中国特色是有道理的，可是对于房价收入比，是不可能一直如此高的。
驳：这更是书生之见了！有一位国家统计官员告诉我：“如果按照那些所谓的数据来看市场，中国的事有太多不合逻辑了。所以我们认为与其用收入推算房价是否合理，不如用房价推算收入到底多少更准确。”中国人的收入情况和你知道的根本就是两重天！
“有一位国家统计官员告诉我”，还好，总算没有说是国家统计局局长告诉他的。用收入算房价肯定合理，因为钱不是从天小掉下来的。有灰色收入的是少数，而且有的人有灰色收入，对其他人来说，就是灰色支出，本来不多的收入就更少了。“中国人的收入情况和你知道的根本就是两重天”，不知调查了多少人，就能说出这样的话，有的人做调查研究，一个问题调查了上万人，还不能确信是否反映了真实情况，是不是国家统计局的数据在上报国务院之前都要你签字？
十四、中国在未来几十年内有一件事是比较肯定的，就是中国的城市化，大量的农民会进城市成为市民。可是如何完成这个任务？按现在中国农民的收入水平，刚刚达到小康水平，一旦家里有孩子上大学，就不得不节衣缩食或大量借贷，往往有的家庭因为有家庭成员生病，马上致贫，这种收入情况不可能在短期内改变，要让广大农民承担现在城市高企的房价岂非天方夜谭？所以要提高中国的城市化率，中国的房价长期来看一定要降低，让一般收入水平的人也能够买得起。
驳：你这个算法又犯了教条主义的毛病，事实上有些农民比你要富得多？当然穷人仍是大多数，但也不需要那么多富人，因为北京就一个，上海就一个，足够了！
不错，有些农民比我富得多，但是一两个并不代表平均水平。北京上海就一个，这远远不够，如果大城市只是代表高成本，就等于O。
十五、这两年来，因为房价持续上涨，所以大量资金为追求高利润涌入这个市场，买入后等待升值。在国际上有一个炒房比率的警戒线，大约为15%，超过这个比率就是比较危险的。可是据上海《解放日报》的抽样调查，接受调查的上海25个小区23694户居民，26.55％的购房者是把房子作为投资的，更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。投资买房的人在房产价格上涨的过程中，可以推动房价进一步上涨，同样，在房价见顶的时候，因为不再有赚大钱的预期，同时为避免血本无归，必然大量抛售，这又会加速房价的下跌。在中国，温州人炒房团名扬大江南北，而在上海，更有其他中国内地垮省的投资者，还有海外投资者。不记得上海的房子有多少是外来人买的了，大约是40%，可是在一些国际化大城市，如纽约，也是由当地居民购买75%的房产。总之，投资买房的人越多，对房价的推动作用就越大，泡沫就越严重。
驳：炒房的盛行就是说明我们的房价太低了，有赢利空间。但这未必是泡沫 ，不是炒做就是泡沫，关键还是看价值基础。
任何一个市场都有人在炒作，按你的观点就是所有的市场上的东西都是价格太低。
十六、绝少有人对于未来有一个清晰、有根据又正确的判断，大多人认为原来的趋势仍会按原来的方向和速度来发展。比如中国自从改革开放以来，经济持续增长，所以大多人认为这个情况起码在二三十年内不会改变。房子近几年一直在涨，所以不少人认为还会涨下去。可是现在有一件事越来越敏感，就是台湾问题。如今陈水扁的台独趋向越来越明显，胆子越来越大，说的话越来越没谱，甚至排出了时间表。毛泽东说：世界上就怕认真二字。而中国******对国家大家一向认真负责，恐怕一旦台湾宣布独立，战争一定不可避免。前一阵子，还有人说台湾会把导弹打到三峡大坝，又有人说台湾会把反击的导弹打到上海。这种情况下，不要说有几弹导弹打到上海，哪怕有一片导弹碎片落到上海的某小区里，上海的房价是不是还会持续上涨？
驳：如果你在1949年前在南京路买了房子，就算经历解放战争的洗礼，你今天仍然是一个获利丰厚的大款。显然你根本就不懂战争，更不懂现代战争！我可告诉你，如果因为战争，房价大 跌，你赶快买，否则后悔莫及！
“显然你根本就不懂战争，更不懂现代战争”，看来你懂现代战争，去美国国防部吧，在那里也许可以派你到伊拉克当炮灰。1949年在南京路买房子，会被没收，一点历史常识也没有。也难怪，一个人不可能什么都懂，你懂战争，就不懂经济，不懂政治。
最后，虽然笔者仍是无房族，可还是大公无私地希望房价大大上涨，如某位学者说的那样在10年内涨3倍，这样有房的人的身价就能大大上涨，这短时间内对我是没有好处的，可是什么样的泡沫最容易破灭呢？那就是大的泡沫容易破灭，而小的泡沫很难破灭，要想让小的破灭，最好的办法就是让它变大，变得越大，就越容易破灭。房价涨得越快，买的人会越来越少，而投资于房产的资金会越来越多，这最后的结果是什么，难道还不明白吗？
驳：买不起房的都喜欢看你的文章，因为痛快啊！但房价不驳：你这话不着边际，好象是说房价是人说高的，是大家都受骗了。你这是低估了买房人的智慧，别忘了房价已经涨了好几年了，如果是个骗局，那么多人都被蒙了那么久吗，就你能冷眼看世界？别忘了，房子的价值基础是实实在在的土地！不可再生的土地，这个东西自古以来就是最珍贵的。你这总知道为什么“宁失千军，不让寸土”了吧，土地是生存的基础。 会因为你痛快而下行，劝你别等到什么泡沫破的一天，那一天你不知道你已经多大了，时间有限，别望了比土地还贵重的是时间啊！ 我认为今天10000的房子有一天会膨胀的50000，然后泡沫破了，跌了50%，变成25000了，这个结果应该是你盼望的泡沫破了吧！但如果当初你10000买了，你说你是赔了还是赚了。还是趁早买吧！
一会儿说“土地这个东西自古以来就是最珍贵的”，一会儿说“别望了比土地还贵重的是时间”，自相矛盾，更可笑的是，土地这个自古以来就最珍贵的东西，在它笔下，没几分钟就不如时间了。
|
|
 |
最新点评 |
|
发表点评 |
|
|
